집값은 가파르게 오르고 있습니다. 아파트 경매도 늘고 있습니다. 서로 어울리지 않는 불편한 조합이 한국에서 동시에 벌어지고 있습니다. 한국은행은 2026년 7월 기준금리를 기존 2.50%에서 2.75%로 인상했습니다.
금리가 올라가면 주택담보대출과 신용대출을 이용하는 사람에게는 이자 부담이 커질 수 있습니다.그런데 부동산시장에서는 또 다른 모습이 나타납니다.
서울의 마용성이라는 선호지역을 중심으로 아파트 가격이 강세를 보이는 가운데 7월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.0%를 기록했습니다. 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 현상이 4개월 연속 이어진 것입니다.
자산가격은 강한데 빚을 가진 사람은 힘들어지는 시장.
에드워드 챈슬러(Edward Chancellor)의 '금리의 역습'을 지금 다시 읽어볼 이유가 여기에 있습니다.
이 책은 금리를 단순한 은행 이자로 보지 않습니다.금리는 돈의 가격이면서 ‘시간의 가격’이고, 그 가격이 너무 낮거나 급격하게 달라지면 부동산·주식·기업·가계의 운명까지 바꿀 수 있다고 설명합니다.
1. 금리의 역습, 어떤 책인가?
금리의 역습은 금융사학자 에드워드 챈슬러가 쓴 책으로 원제는 **The Price of Time: The Real Story of Interest**입니다.원제를 직역하면 ‘시간의 가격’입니다.
직역한 내용이 책을 이해하는 핵심입니다.오늘 1억원을 빌려 쓰는 대신 미래에 이자를 더해 갚습니다.그렇다면 이자는 단순한 은행 수수료가 아닙니다. 현재의 돈을 사용하는 대가로 지불하는 미래 시간의 가격이라고 볼 수 있습니다.
챈슬러는 역사 속 금리의 변화를 추적하면서 지나치게 낮은 금리가 항상 좋은 것은 아니며, 잘못된 금리 환경이 가계와 기업의 부채를 키우고 자산가격과 투자 판단을 왜곡할 수 있다고 봅니다.
2. '금리의 역습' 핵심 내용 5가지
① 금리는 ‘시간의 가격’이다
이 책에서 가장 먼저 이해해야 할 개념입니다.돈에는 시간이 붙어 있습니다.오늘 사용할 수 있는 1억원과 10년 뒤 받을 1억원의 가치는 같지 않습니다.
현재의 소비를 미루고 돈을 빌려주는 사람에게는 보상이 필요합니다.그 보상의 가격이 바로 이자율입니다. 그래서 금리는 경제의 거의 모든 곳에 영향을 미칩니다.
예금, 대출, 채권뿐만 아니라 기업 투자와 주식, 부동산 가격까지 연결됩니다.금리를 이해해야 자산시장을 이해할 수 있는 이유입니다.
② 너무 낮은 금리도 위험하다
우리는 보통 금리가 낮으면 좋다고 생각합니다.주담대 이자가 줄고 기업도 싸게 돈을 빌릴 수 있으니까요. 하지만 『금리의 역습』은 여기서 한 단계 더 들어갑니다.
돈을 빌리는 비용이 지나치게 낮아지면 사람들은 더 많은 빚을 질 유인을 갖게 됩니다.
1억원을 빌릴 사람이 2억원을 빌리고, 5억원짜리 집을 보던 사람이 더 비싼 집을 보기 시작합니다.
기업도 마찬가지입니다. 싼 돈이 오랫동안 공급되면 수익성이 떨어지는 사업도 계속 유지될 수 있습니다.
따라서 '저금리'는 경제를 살리는 약이 될 수도 있지만 지나치게 오래 사용하면 '부채'와 '투기'라는 부작용을 만들 수 있다는 것이 챈슬러의 문제의식입니다.
③ '저금리'는 주식과 부동산 가격을 끌어올릴 수 있다
금리가 내려가면 예금의 매력은 상대적으로 낮아집니다.동시에 돈을 빌리는 비용도 줄어듭니다.그러면 자금이 더 높은 수익률을 찾아 주식과 부동산 등 위험자산으로 이동할 수 있습니다.
부동산에서는 레버리지 효과까지 생깁니다.내 돈 3억원에 대출 7억원을 받아 10억원짜리 부동산을 매입할 수 있기 때문입니다.
자산가격이 계속 상승할 때는 문제가 잘 보이지 않습니다.집값이 10억원에서 12억원이 되면 투자에 성공한 것처럼 보입니다. 그러나 자산가격 상승과 현금흐름은 다른 문제입니다.
대출금리가 올라 매달 내야 할 이자가 크게 증가한다면 자산은 늘었는데 현금은 부족한 상황이 발생할 수 있습니다.이것이 저금리 시대에 늘어난 부채가 금리 상승기에 문제가 되는 이유입니다.
④ 금리가 오르면 숨어 있던 부채의 위험이 드러난다
저금리 때는 5억원의 대출을 충분히 감당할 수 있었다고 가정해봅시다.금리가 연 3%라면 단순 이자만 계산했을 때 연간 1,500만원입니다.금리가 5%가 되면 2,500만원입니다.
같은 5억원을 빌렸는데 1년에 1,000만원이 더 필요합니다.주택담보대출뿐만 아닙니다.
신용대출, 사업자대출, 전세보증금 반환 등 여러 부채가 동시에 있다면 현금흐름은 더 빠르게 악화될 수 있습니다.
이때 중요한 것이 있습니다.집값이 올라도 경매에 넘어갈 수 있다는 사실입니다.
자산가치는 장부상의 부입니다.대출이자는 매달 실제로 빠져나가는 돈입니다.결국 투자자를 버티게 하는 것은 자산가격만이 아니라 현금흐름입니다.
⑤ 투자철학, ‘얼마나 버느냐’보다 ‘얼마나 버틸 수 있느냐’다
이 책을 읽으며 제가 가장 많이 생각한 부분입니다.저금리 시대에는 레버리지가 투자자의 친구처럼 보입니다. 저도 경기도의 부동산을 소유하게 된 이유였죠.
돈을 빌려 자산을 사고 자산가격이 오르면 자기자본수익률이 크게 높아집니다.하지만 금리가 방향을 바꾸는 순간 레버리지의 얼굴도 바뀝니다.수익을 확대했던 빚이 이번에는 손실과 현금유출을 확대합니다.
그래서 좋은 자산을 가지고 있다는 것만으로 충분하지 않습니다.그 자산을 끝까지 보유할 수 있는 현금흐름이 있어야 합니다.
이것은 주식보다 부동산에서 더욱 중요합니다.주식은 추가 이자를 내지 않고 보유할 수도 있지만 대출을 이용한 부동산은 매달 이자가 빠져나갑니다.
금리가 높아질수록 결국 시간을 살 수 있는 사람이 살아남습니다. 이것이 제가 『금리의 역습』에서 가져가고 싶은 가장 중요한 투자 원칙입니다.
3. 한국에서 벌어지는 ‘금리의 역습’
지금 한국 상황에 책을 대입하면 훨씬 이해하기 쉽습니다.한국은행 기준금리는 2025년 5월 2.50%까지 내려갔다가 2026년 7월 16일 2.75%로 다시 인상됐습니다.
기준금리가 올라가면 모든 주담대와 신용대출 금리가 똑같이 즉시 0.25%포인트 오르는 것은 아닙니다.실제 대출금리는 은행채·코픽스(COFIX), 가산금리, 우대금리와 대출 구조에 따라 달라집니다.
하지만 시장금리가 상승하면 결국 신규 주담대나 신용대출, 변동금리 대출을 가진 차주에게 부담이 전달될 수 있습니다.
여기서 문제가 시작됩니다. 집값이 오른다고 통장에 현금이 들어오는 것은 아니기 때문입니다.
4. 집값은 오르는데 왜 아파트 경매가 늘어날까?
여기서 최근 한국 아파트 경매시장을 보면 흥미로운 현상이 나타납니다.
경매시장으로 나오는 물건이 증가하는 한편, 서울의 좋은 물건에는 오히려 돈이 몰립니다.
2026년 7월 지지옥션 자료에 따르면 서울 아파트 경매 진행 건수는 332건으로 전월 301건보다 증가했습니다.
그런데 같은 달 서울 아파트 낙찰가율은 101.0%였습니다.낙찰률도 40.1%로 전월보다 상승했습니다.
이 숫자가 보여주는 것은 단순히 “부동산시장이 나쁘다” 또는 “부동산시장이 좋다”가 아닙니다.
오히려 시장 안에서 서로 반대되는 두 힘이 동시에 작동하고 있다는 것입니다.
한쪽에서는 부채와 현금흐름을 견디지 못한 물건이 시장으로 나오고, 다른 한쪽에서는 가치가 있다고 판단되는 서울 아파트를 사려는 돈이 몰립니다.
저는 이것이 지금 한국 부동산시장을 이해하는 중요한 장면이라고 생각합니다. 한국 부동산의 역설인 것입니다.
한국 부동산의 역설
| 현상 | 의미 |
|---|---|
| 기준금리 2.75% | 돈을 빌리는 비용에 상승 압력 |
| 주담대·신용대출 부담 | 차주의 현금흐름 악화 가능성 |
| 경매 물건 증가 | 버티지 못하는 차주가 나타남 |
| 서울 아파트 낙찰가율 101% | 선호 자산에는 여전히 매수세 |
| 결과 | 자산시장 양극화 |
그래서 “집값이 오르니까 부동산시장은 괜찮다”라고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.평균 집값보다 더 중요한 것은 누가 얼마나 빚을 가지고 있고 그 이자를 얼마나 오래 감당할 수 있는가입니다.
5. 거인의 투자원칙, 자산가격보다 현금흐름을 먼저 본다
저 역시 과거에는 자산이 오르면 부자가 되고 있다고 생각했습니다.하지만 자산을 실제로 운영하다 보면 생각이 달라집니다.자산이 많다고 현금이 많은 것은 아닙니다.
그래서 이제는 투자할 때 가격 상승 가능성만 보는 것이 아니라 이자가 올라도 얼마나 버틸 수 있는가를 함께 봐야 한다고 생각합니다.
✔ 대출을 받을 때 현재 금리가 아니라 금리가 더 올라도 감당할 수 있는지 계산한다.
✔ 부동산 가격보다 매달 실제로 들어오고 나가는 현금흐름을 먼저 확인한다.
✔ 주담대뿐 아니라 신용대출과 사업자대출 등 전체 부채를 함께 본다.
✔ 자산가격이 올랐다고 레버리지를 계속 확대하지 않는다.
✔ 투자에서 가장 중요한 것은 최고 수익률이 아니라 시장에서 퇴장하지 않는 것이다.
총평
『금리의 역습』은 금리를 전망하는 책이라기보다 금리가 우리의 부와 자산가격을 어떻게 바꾸는지 보여주는 책에 가깝습니다. 이 책의 원제가 왜 The Price of Time, 즉 **‘시간의 가격’인지 이제 이해할 수 있습니다.
돈을 빌린다는 것은 미래의 소득 일부를 오늘 가져오는 일입니다.금리가 낮을 때는 그 대가가 작아 보입니다. 그래서 더 많은 사람들이 빚을 내고 더 비싼 자산을 삽니다.
그러나 금리가 오르면 미래에서 가져왔던 돈의 청구서가 돌아옵니다.지금 한국 부동산시장도 비슷한 장면을 보여주고 있습니다.
서울 아파트 가격과 경매 낙찰가격이 강하다고 해서 모든 집주인의 사정이 좋은 것은 아닙니다.집값 상승과 경매 증가는 동시에 일어날 수 있습니다.
결국 중요한 것은 내 아파트가 얼마가 되었느냐만이 아닙니다.
“나는 이 자산을 얼마나 오래 버틸 수 있는가?”
『금리의 역습』을 읽고 제가 다시 확인한 것은 이것입니다.
자산가격은 나를 부자로 보이게 만들 수 있지만, 현금흐름이 나를 살아남게 만든다.
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